史上最严楼市调控(全国尺度*楼市宽松政策撤回，楼市调控何去何从)
史上最严楼市调控(全国尺度*楼市宽松政策撤回，楼市调控何去何从)
本篇文章给大家谈谈史上最严楼市调控,以及全国尺度*楼市宽松政策撤回，楼市调控何去何从的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站！
大家好，我是勇谈。4月20日湖北荆州发布了《荆州意见》内容包括：限时免契税、个人住房公积金贷款*额度从45万元提高到50万元、首套房首付比例降为二成、二套房首付降为三成等；此次措施出台后，也被国内媒体誉为“2020年国内*楼市宽松政策”，只不过结果跟之前6个城市结果一样“一日游”或“三日游”。从3月份全国开始逐步复工复产后，对于各个城市因城施策的调控，能否得到认可的标准只有一个“是否鼓励或刺激大家购房”。楼市调控未来还将继续坚持“房住不炒”的调控。借此机会简单谈谈我的观察。
湖北荆州已经是全国第7个房产调控政策“几日游”的城市，足以说明国家对于房产调控放松的谨慎态度
2020年国内、国际经济遇到极大挑战，为何国家对于放松调控还是如此谨慎 楼市风险已经足够高
国内房企风险到底有多高 楼市出现风险对于经济的影响到底有多大 图上所示是2006-2018年房企总资产及负债率走势图，可以看到过去小20年房企负债率*的年份是在2008年；2018年房企负债率（实际2017年就已经是了）高达79.1%，总资产突破85万亿，而2018年国内GDP为90多万亿。房地产、楼市到底在国民经济中占有多少比重 大家心里应该清楚了吧。用“不能有丝毫刺激”来形容如今的楼市，房地产行业毫不为过。
房价每次过快上涨都跟“刺激”“放松调控”有关系，这也是不敢再轻易放开的原因吧
仅仅以2008-2018年这11年间为例，进行的房产调控-放松-再次调控，每次调控放松后带来的就算大量的投资性资金进入，房产销售套数骤增，投资性买房成为主力。
2009年房产销售套数比2008年高出了247多万套；
2013年房产销售套数比2012年多出了159万多套；
2016年比2015年房产销售套数增加了224万多套；
伴随着销售套数增加的是房价开始大涨。图上所示是2006-2018年国内商品房销售均价走势图，可以看到2009年房价同比上涨23.2%，2016-2018年房价基本都保持了10%以上的增速。加上此次疫情影响后，深圳等城市被曝出企业抵押房经营贷资金流入楼市抬高房价，虽然说没有被证实起码说明了“存在这种可能性”。
2019年住建部就已经明确表态了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，“房住不炒”还是调控主诉求
楼市经不起“刺激”，房价经不起“折腾”，老百姓已经承受不起高房价了
根据国家统计局的数据显示，2020年1—3月份，商品房销售面积21978万平方米，商品房销售额20*亿元；也就是说疫情期间国内商品房销售均价为9266元/平米。而2019年居民人均可支配收入为30733元，也就是说一个家庭（一人存钱一人养家）想要购买一套90平米的房产需要27年，哪怕是采取了商业贷款首付30%的方式也需要至少8年的时间。这也是为何这几年高房价有“一房掏空2代人”说法的原因。这么高的房价，房企这么高的负债率，再搞丁点的刺激就有可能捅破这种脆弱的“平衡”。
“不把房地产作为短期刺激经济的手段”这句话是“房住不炒”的深度解释，哪怕是此次疫情导致一季度GDP负增长6.8%的情况下
如果说2019年大家对于“房住不炒”还有疑虑的话，那么此次疫情影响下国家仍然没有放松调控的打算，也对于地方也进行了严格的限制。从逐步开始恢复生产生活后到现在已经有广州、青岛、海宁、济南、宝鸡、驻马店和此次的荆州7个城市出台了放松调控的措施，但是都是一个结果“几日游”。足以说明一个事实“哪怕在经济形势这么不好的情况下，国家也不允许有丝毫放松调控的迹象出现”，因为谁都害怕一旦“口子”打开就很有可能让过去几年的调控结果付诸东流。
楼市调控什么时候结束 起码有一个前提“替代投资渠道（产品）出现”
为何过去几年会有大量的资金流入楼市，开始炒房、投资房产 其实还是跟国内投资渠道少有关系
炒股的朋友应该知道一个情况“2014-2015年是国内A股的高光时刻”，在2014年底的时候国内A股指数突破5000点，甚至超过6000点也是很有可能的。而2014年也是国内房价涨势最弱的时刻，说明了一个基本事实“投资资金只会流向收益更高的渠道”。也就是说如果有其他可替代的 投资渠道出现，那么大家闲置资金流入楼市的情况就不会出现了。这里就需要拜托国内股市能够尽快好转了，毕竟从全球来说股市、楼市都是容纳大量资金的地方。
因城施策进行房地产调控的前提已经很清楚了“不允许造成鼓励大家购房的印象”，必须降低银行金融风险
从7个城市的因城施策措施出台后被“叫停”，其实可以发现一个共同的特点“有明显的鼓励大家购房的意图”。比如：此次荆州的措施公积金贷款额度从45万提高的50万这些都没有问题，但是降低首付比例这条就很容易让人误会了。大家需要知道的是贷款购房后*的风险承受方其实是银行（首付30%，贷款70%），本身房企的高负债率就使得银行身上“压力山大”，如果说购房者的负债再压在银行身上，引发系统性金融风险的概率会更大。更何况，一旦荆州这样的城市首付比例降低被允许后，势必会引起全国其他城市效仿，一轮新的“全民买房投资潮”就会形成，房价再次上涨也就是必然了。
综上，荆州*楼市宽松政策撤回后，其实也给地方立了个标准“不允许有明显鼓励购房的措施”，提高公积金贷款额度，减免契税都可以，但是降低首付比例就不行了。毕竟2018年后的房企负债率已经高达79.1%！！！分享不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏， 款内容不符，经市政府研究，决定停止执行4月20日发布的楼市政策。
这说明地产调控政策要想放松，难度还是较大的，在于高层强调房主不炒，地产调控要保持稳地价/稳房价/稳预期的长期调控政策，后续房地产政策调控依然维持从紧的信号，而不是从宽的政策，毕竟房价太高遭遇吐槽太多，另外房价上涨也会侵蚀各级部门给实体经济降负的成果，
但是湖北作为本次疫情冲击较为严重的地区，对经济影响较大，房地产调控未来还是存在一定的宽松预期，但步子不应该迈的太大，而是碎步放款为好，如果地产陷入低迷，也会拖累当地经济复苏。调整首付比例步子迈的太大了，可以借助人才落户和公积金贷款角度适当放宽地产调控。
创智资讯：
全国尺度*楼市宽松政策撤回，楼市调控何去何从
从中央到地方政府，对待房地产调控的层次、维度都不通，因为负责的群体不同，照顾的群体自然也不相同，下边一起来聊聊，楼市调控的几个重要风向》
1：土地市场 属于房地产开发的上游产业，称作“一级市场”
客户为：开发商，提供土地的为：地方政府，而银行则作为融资渠道。
这三者，一荣俱荣，一损俱损。
2：新房：俗称:一手房，称之为：“增量房市场”
开发商在售楼处卖房，提供新房，购房者为买家，银行为双方提供了融资的渠道。
相互依存，买家买了房，开发商收到房款，用于支付银行本金和利息。银行只要有开发商建楼盘，客户买房，有一个稳定的趋势，房子能卖掉，客户能还贷款，那么谁来控制银行的放款额度： 案是：央行 央行有个制度叫：贷款准备金率，这个数值越低，银行的贷款额度就越高，白话就是：印钱。（一季度全国新增6.47万亿元居民存款）
3：二售房，只要办理过一次不动产权证登记，再次出手就成为二手房，在房地产称作“存量房市场”
这里的关键点在于：房子都已经办理了登记，因为投资，或是改善住房，或是资金需求，需要卖掉房子来换取现金，这里的大头两家：二手房普遍性，业主和购房者结合在一起的税费综合下来，基本在5-12%*合同总价各项税费。另一方面，银行得到原业主的剩余未偿还部分额本金，新业主继而有重新从银行申请了贷款。
以上历来楼市调控，都有各方的博弈。
下面来看一下房地产行业的特质：
央行对房地产的态度：央行金融市场司司长邹澜表示，2016年以来，央行为抑制资金过度流向房地产行业做了一些工作，取得比较明显的效果。房地产行业特点是资本密集型行业，而且周期很长，央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。房地产市场的“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)基调中，稳预期尤其重要，预期不稳反而对经济伤害更大，下一步还是按照中央总体要求和精神，围绕“三稳”目标做好工作。
那下边来看一下针对一线城市中的代表：深圳市违规发放贷款，以及强一线城市代表:杭州市也出现类似问题的，并直接引发央行上海总部约谈18家银行约谈自查。
央行说的非常清楚， 下一步按照中央总体要求和精神
ZYZHJ 会议重提“房住不炒”。此次会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
这些文件都清晰表明： 房地产市场平稳健康发展。
如果看了楼上，各位觉得国家这样，投资客，炒房团，会撑不住降价卖房，刚需会去楼市里找降价的房源，甚至用投资的眼光的来判定。注定会“踩空”
https://www.ixigua.com/i6819123428541334028/
楼市调控的长效机制已经建立，新房房价以稳为主，二手房会阴跌不止！无房户可租可买，视自己情况而定。*的数据表明，目前城市家庭中，有房家庭普及率已达到96%，仅有4%的真正刚需用户暂时无房，而相比每个城市上线的各种新开发楼盘，供房市场库存压力开始增加。
而从房企售卖端这边的数据来看，目前新房市场紧凑户型去化率最快，主要是紧凑户型性价比高，总价偏低，可自住也可保值或出租。而相对来说，超过130平以上的大户型新房去化率一直是比较低，从期房挖坑到整个新房交工，依然有130平以上的大户型未被售出。可见新房市场同一楼盘，户型面积不同，也会影响楼盘整体的去化率。
而二手房目前三大缺点，即交易税费高、均价高于新房、不好申请房贷，注定了二手房基本被首套刚需或改善型用户完全抛弃。
综上所述，预计最近2年，新房市场中的刚需紧凑户型（80平到110平），因市场需求端旺盛，价格偏稳或稳中小涨。准现房中的紧凑房源基本是卖方市场，如果有看中的楼盘，价格实惠，总价偏低，可以提前锁定定房，
新房中的130平以上大户型，会阴跌持续，基本要优惠促销价（送车位)来清库存。二手房短中长期皆是阴跌状态。租房体系中公租房、人才房、其它租房也会越来越完善，供过渡期人士选择使用。
关于此问题，大家若有补充或交流，可以留言区互动，欢迎点赞支持和关注！
全国尺度*的楼市宽松政策被撤回，楼市调控何去何从 其实楼市调控的原则在2018年底到2019年初确定之后就没有变过，稳地价、稳房价、稳预期是楼市调控的主要原则之一，另一个调控原则就是“房住不炒”，这两个词看起来是完全相反的两个方向，其实如果你细细品味，这两个原则的本质都是指向了一个方向，本文笔者细细道来。
一个星期前，湖北荆州发布了楼市松绑的政策：限时免契税、个人住房公积金贷款*的从45万提高到50万元，首套房首付比例降为二成，二套房首付比例降为三成等。这个措施出台后，被媒体誉为是“2020年*的楼市宽松政策”，只是这个措施很快就被撤回了。
其实在楼市调控中分为供给端调控和需求端调控，对于我们普通人来说关心的往往是需求端调控，需求端调控主要是从两个方面着手的，第一是从金融政策入手；第二是从购房资格入手。所谓的金融政策最主要的就是首付比例，如果首付比例是20%，那么就意味着是5倍杠杆，如果提高到30%，那么杠杆就降低到了3.3倍，而如果将首付比例提高到40%，那么杠杆就降低到2.5倍。所以在需要抑制房地产需求的时候，往往是采取提高首付比例的措施，如果是需要鼓励房地产需求，那么就需要降低首付比例。除了首付比例以外，还有房贷利率的升降，还有贷款额度，比如这次荆州将公积金贷款额度提高。
购房资格这个很好理解，比如户籍了，比如社保和纳税的年限和连续性，比如是否已经结婚（上海购房资格是和是否结婚挂钩的），需求端的调控总结起来就是两个，一个是金融政策增加/降低购房成本，二个就是直接通过调节购房资格的门槛来直接将部分需求释放或者是消减。说到底用的还是成本和供需这两个经济规律。
说回文章开头，其实房住不炒常用的语境是在某地楼市火热的时候，换句话说如果某地房价大涨，那么就需要房住不炒来压一压，来警醒一下，就是警告你们房价要稳，别再给我整得更高；而稳房价通常的语境是用于房价趋冷或者是房价下跌的时候。房价稳定对金融系统以及税收都是有利的。所以，房住不炒和稳房价其实本质都是一样的，都是指向一个原则：稳房价！
荆州属于湖北，这次也是深受疫情的影响，累计确诊病例在湖北排名第4位，前面三位是武汉、孝感和黄冈，经济上肯定是受到影响的，2020年一季度湖北省GDP下滑39%（当然主要是因为武汉的原因），经济下滑需要提振经济，而房地产是一个关联产业非常多的产业，所以通过对房地产松绑来拉动经济也是可以理解的。
只是后面又被撤回，这也说明地方政府更原因松绑房地产来提振经济，但是国家在宏观上对房地产严控的基调并未改变，不会将房地产作为刺激经济的短期工具和手段。换句话说，如果不出现全国性的房地产下滑，那么这个定调应该是不会松懈的。
开发商和中介（包括投顾）是炒房客的亲密战友。越跌越买，不怕爆仓，我炒房敢死军团至死不回头，头可断，血可流，炒房初心不可丢，什么“大庇天下寒士俱欢颜”，就是要炒得“天下寒士无房住。”
房价再涨，天理难容。损不足奉有余，这是基石崩溃的危局。事物总在狂欢中悲惨落幕。
政府已经意识到房地产泡沫的严重性，目前是下定决心稳房价，不要出现恐慌性暴跌，抱着只住不抄的政策，慢慢缓解泡沫挤压压力。当然因疫情缘故，还是存在不确定因素，比如现在全球性经济衰退已出现端倪，开发商急需资金回笼，不得不降价销售，以量换价来快速回笼资金。不过下半年房价下跌已经是事实，恒大就是最典型的例子，各大开发商也会紧随其后，变相降价，能活着才是目前最为重要的。
如果強行限房地产，会使大量的资金流入食品等行业，会使这些行业物价暴涨，老百姓更承受不起
这些年来中国楼市的发展，给国家及地方政府 带来了强大的经济刺激和JDP的快速增加。同时也推动了几十个行业的快速发展。给中国经济注入了新的增长液。回过头来纵观房地产的发展史，慢慢的发现它已经不是 我们想象中的那么完美了，已经开始慢慢的吞噬我们年轻人的 奋斗激情，普通家庭的幸福指数，社会的消费片面性，甚至人生的价值观等。
受这次疫情的影响， 局部地区已开始对房地产行业管理有所松动，甚至个别地区有所刺激。这次中央对政策苗头及时踩下刹车，提现出住房不炒的主观性。同时也可以看出房地产行业 对未来国家的发展，已经没有以前那么重要了。我们国家将以开启新的 现代化 高质量的工业 农业 服务业全方位的发展来成就中国的未来盛世。狮子已经醒了
楼书宽松政策的撤回，实际上是地方政府和中央政府的一个博弈过程。想要搞清楚这里面的实质，你首先要知道中国是一个分税制的国家，社会的税收被中央拿走大部分，按照地方的需求转移支付。而地方政府的公共支出都要自己解决，所以才有各地驻京办事处，各级领导跑项目要钱。
而后地方政府发现房地产这个好东西，卖地的钱都是自己的，想干啥都可以。也不用四处求人了，中国的房地产热一发而不可收拾。实事求是的讲房地产为城市化提供了海量的资金，项目开工解决了农民工的就业问题，解决了政府发展所需要GDP的大部分。
但普通百姓面对越来越高的房价，越来越无法承受，并且高房价最终转移到社会变成整个社会运行的高成本，天然排斥低附加值产业。政府就要产业升级，这其实是个伪命题，都要玩高端产业，低端的都要放弃吗 尤其是现在这个疫情期间，政府收入降低，防疫支出反而增加，政府要短期提高财政收入，环顾四周*用的*用的夜壶就拿出来了，当然要偷偷摸摸的用，但现在民众的眼光都盯着这一块，今天出了通知，明天全国都知道。其实是大家都想用，但又不想第一个用，都在熬。
而中央政府并不直接负担基层的支出，并且这个夜壶的后遗症越发越严重，所以三番两次强调房住不炒。中央政府希望能够在不动用夜壶的情况下解决矛盾，所以才有三农领域的改革。
楼市的调控以后会怎么走取决于政府究竟如何解决这一主要矛盾，中国毕竟是一个大政府社会，我们以前用了很多手段延长矛盾的爆发时间。如果按市场的解决方案，房价是降无可降，但进三退一，大家可以慢慢接受。
最后由于目前严峻的外部环境，我们目前可以腾挪的空间越来越小，最极端的情况我们掀桌子的，这种情况下我们就不用关心房价了，来亲身经历这百年未有之大变局，我是不想看到那一幕的。
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