平安不动产基金(大摩领先优势)平安不动产基金收益情况
平安不动产基金(大摩领先优势)平安不动产基金收益情况
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@房财经 王哲
“从平安的角度来说，我们的风险是完全可控的。”
8月24日，在中国平安2022年中期业绩发布会上，谈及对不动产领域投资看法时，中国平安首席投资官邓斌，掷地有声地说。
不仅如此，在邓斌看来，平安还要继续寻找，提供稳定长期现金流的优质不动产。“未来，平安对于商办、工业园区、数据中心、物流、基础设施建设等，仍保持着浓厚的配置兴趣。”
确实，在整个房地产行业跌入冰窖的时刻，作为国内最知名的“地主”，以及开发商眼中最红火的金主爸爸，平安高管的此番表态，对当下的市场，也算是一种利好行为。
有意思的是，不知是邓斌疏忽还是刻意回避，他在提及一堆不动产名目时，并没有阐述在不动产领域的旗舰公司——平安不动产有限公司。
卖保险的中国平安，一直被视为国内最大“地主”，而这个身份背后的实际操盘者，就是平安不动产。
在房地产下行的今天，到底平安不动产涉房投资多少?踩了多少雷?不仅平安集团董事长马明哲不清楚，恐怕连平安不动产董事长蒋达强也云里雾里。
房财经遍查各种信息，来试图还原一下这个“最牛地主”的家产。
投资超过400家地产公司
房财经统计得出，截至目前，仅平安不动产一家，通过22家一级子公司，再对外投资二级、三级、四级子公司，共投资了超过400家房地产开发公司。并且，有至少一半，平安不动产处于全资或控股地位。
而这已经是平安不动产，在房地产开发领域战略收缩后的数字。
400家房地产开发公司背后反映的，是平安不动产在国内拥有着，远超过此数量的房地产开发项目。
换句话说，在国内，平安不动产当下拥有着不少于400个房地产开发项目。这个数字，足以让它跻身目前国内开发商头部阵容。
与其他开发商的唯一区别是，平安不动产的地产业务，几乎都是联营或合营项目，没有一家以平安冠名。除此之外，几无任何差别。
这其中，以平安不动产的身份，直接入股的开发企业仅为8家，其中6家平安不动产为控股或大股东地位。合作开发商包括首创、招商局、朗诗、金地、宝龙、凯德、滨江、万科、龙湖、仁恒等品牌。
而真正为平安不动产在地产领域，开疆拓土的，则为其全资拥有，或参股的10余家一级子公司，它们或者直接参与投资房地产，或者通过旗下子公司再进行曲线投资。
主要包括桐乡平安投资有限公司、桐乡市安豪投资管理有限公司、深圳恒创投资管理有限公司、深圳安创投资管理有限公司、深圳平安不动产私募股权基金管理有限公司、深圳市盛钧投资管理有限公司、深圳联新投资管理有限公司等。
可以说，它们才是平安不动产，扎根房地产市场的根基所在。
其中平安不动产全资拥有的一级子公司共9家，以深圳恒创投资、深圳平安不动产私募股权基金、桐乡平安投资三家公司，为主要力量。
以深圳恒创为例。该公司直接参股的房地产企业，目前存续的共有39家;而其通过23家***全资子公司，又控股或参股了28家地产开发企业。
而在平安不动产参股的一级子公司中，桐乡安豪投资、深圳安创投资、深圳盛钧投资、深圳创朗企业管理、深圳豪宇企业管理、深圳联新投资等6家公司，则牢牢掌控着平安系，在房地产领域的半壁以上江山。
房财经统计得出，上述6家公司，通过直接或子公司投资的房企数量共为301家。其中投资最多的为深圳联新，投资107家，其他按数量依次为，深圳安创97家、桐乡安豪投资62家、深圳盛钧投资25家、深圳创朗6家、深圳豪宇4家。
这6家公司有一个共同的属性为，平安不动产占股49%，另外51%的控股权由深圳平安创科拥有。
平安创科的身份有些特殊。它成立于2015年，分别由深圳平科信息咨询、深圳恒创投资各持50%股份。而深圳恒创又是平安不动产的全资子公司;穿透股权后，深圳平科的最终控制者也为中国平安。
也就是说，中国平安的房地产生意，主要寄托于平安不动产，而真正的操持者，则是平安不动产的孙子公司平安创科。
值得注意的是，平安创科成立的这一年，也是国家对于险资进入地产领域，政策开始松口的那一年。
常走河边得湿鞋
在中国平安投资过的房企中，不乏恒大、碧桂园、融创、华夏幸福、旭辉、中国金茂、华润置地、中南建设、富力地产等等，众多知名开发商。
截至目前，中国平安依然重仓碧桂园、旭辉、中国金茂、华夏幸福等房企，是它们的二股东或三股东。
在投资房地产的赛道上，中国平安分两条线进行。于上，中国平安以寿险母公司的身份，直接对开发商母公司进行股权财务投资;于下，平安不动产则通过其自身，或控制的下级子公司，与合作开发商子公司进行着具体的项目合作。
房财经不完全统计，与平安不动产合作的开发商，几乎囊括了当下所有一线阵容的房企，至少有60个品牌以上。
其中国央企包括招商局、华润置地、保利、远洋、中交地产、中铁房地产、首创、北辰、中海、华侨城等等。而民营房地产合作则主要为龙湖、碧桂园、雅居乐、迪马、时代地产、绿城、正荣、旭辉等等。
在整个市场暴雷声频频的当下，外界难免会起疑，与如此多的开发商合作，控制着400余家开发公司，平安不动产是否也跟着踩雷，深陷泥潭?
房财经统计得出，在平安不动产投资的开发商中，至少有48家公司，存在股权出质、被执行、失信、退出等行为。
涉及的合作品牌包括方圆地产、天房集团、新城地产、雅居乐、俊发、正荣、富力、海伦堡、奥园、碧桂园、中南建设、时代地产、广州城建开发、美的置业、保利、迪马、花样年、中海、金科、弘阳、招商局、华润置地、佳兆业等20余家知名开发商。
但从公开资料和数据分析，这些出问题的开发公司，当下也只隔离在合作开发商体系内，并不涉及平安不动产自己。
在规避风险，选择与暴雷房企及时绝缘方面，平安不动产很迅速。
一个明显的例子是，成立11年以来，平安不动产在企查查上的司法案件，仅为6条。
其中4条是自然人与其纠纷，而真正涉及房地产合作的只有2条——今年4月，其状告新力地产旗下子公司。新力曾推出平安不动产在南昌的一个项目，但另一个合作方宝龙地产也暴雷了。
在房财经的统计数据中，截至目前，因为合作方出问题，导致平安不动产全盘接手的开发企业，仅为3家。分别是，太原富力兴盛房地产开发有限公司、太原永富房地产开发有限公司、贵阳花溪金科房地产开发有限公司。
其中前两家，原是平安不动产与富力地产的合作开发企业，富力子公司持股51%，平安不动产子公司持股49%。富力地产于2020年12月30日，退出这两家公司，由深圳联新投资和深圳安创投资，分别全资持有。
贵阳花溪金科的案例，则比较有意思。
其目前出现在了上海票据交易所公布的，截至2022年7月31日的商票持续逾期名单上。上榜该名单，意味着自今年2月1日至7月31日，贵阳花溪金科至少已出现3次以上付款逾期，且截至7月31日有逾期余额，或7月当月出现付款逾期的承兑人名单。
贵阳花溪金科成立于2020年8月13日，其最初的股东是，贵州金科天宸持股60%，深圳创朗持股40%。但2022年6月7日，贵州金科天宸退出，变为深圳创朗全资拥有。
由此可基本推断出，贵阳花溪金科之所以上黑榜单，更多原因或在金科地产，而非平安不动产。
平安不动产"平安"吗
如果仅分析平安不动产的现状，邓斌在8月24日的表态，是有一定论据基础的。
在投资了超过400家的房地产公司后，只出现3家被迫全盘接管，这足以表明，平安不动产目前的风险，的确是可控的。
但是，在大环境的持续恶化的背景下，平安不动产的业绩是否还能持续增长，随着日子的推移，其风险是否会放大，则值得关注。
至少从过往的数据看，它已经在走下坡路。
2022年第一季度，平安不动产营收5.09亿元，同比下降55.59%;利润总额6.77亿元，同比下降24.59%。
二季度的数据不得而知，但在4月份受上海疫情的影响下，大概率不会太好看。
而2021年，平安不动产实现营业总收入38.85亿元，同比增加16.02%;利润总额58.47亿元，同比下滑8.78%。其中，2021年投资收益57.82亿元，同比下降7.23%。
纵观2019年、2020年和2021年，平安不动营收分别为21.98亿元、33.48亿元和38.85亿元，而利润分别为71.48亿元、64.10亿元和58.47亿元。
营收走高，利润下滑。这是一个危险的剪刀差。
负债方面，2021年平安不动产总负债592.74亿元，较2020年增长9.145亿元，同比增加1.56%。其中短期债务226.35亿元、长期债务357.52亿元。
从债务指标看，截至2022年3月底，平安不动产的合并资产总额1102.38亿元，资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率，分别为60.81%、57.48%和45.28%，较调整前分别上升5.09%、5.54%和7.11%。
尽管背靠中国平安，平安不动产并不缺钱，但其近600亿元的负债，在现有的环境下，压力不轻。
战略方面，随着年初蒋达强的晋升，平安不动产今年的重点业务，调整为要实现三个突破：一是商办业务;二是租赁住房业务，要创新模式;三是康养业务，将大力布局。
简单来说，布局收租类不动产物业，为平安集团保险资金，提供不动产领域相关资产配置，以及管理服务。
但是，多年来已经与开发商深度捆绑的平安不动产，能否在短期内实现转型，恐怕不易。
8月23日，中国金茂发布公告称，其间接控股子公司兴乾置业，将向另外一股东平安不动产，继续提供贷款，原贷款于8月22日到期。
一方面从开发商身上获利，一方面又依赖于开发商的资金。
平安不动产与开发商的关系，犹如其投资的400余家房地产开发企业，纷繁复杂的各种股权关系一般。
剪不断，理还乱。
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02月18日讯 摩根士丹利华鑫领先优势混合型证券投资基金（简称：大摩领先优势混合，代码233006）02月17日净值上涨1.85%，引起投资者关注。当前基金单位净值为2.2818元，累计净值为2.2818元。
大摩领先优势混合基金成立以来收益128.23%，今年以来收益7.44%，近一月收益0.37%，近一年收益26.82%，近三年收益21.96%。
本基金成立以来分红0次，累计分红金额0亿元。目前该基金开放申购。
基金经理为何晓春，自2019年09月16日管理该基金，任职期内收益11.95%。
最新基金定期报告显示，该基金重仓持有新北洋（持仓比例9.02%）、煌上煌（持仓比例8.66%）、宜昌交运（持仓比例8.49%）、捷顺科技（持仓比例7.20%）、南洋股份（持仓比例6.05%）、保利地产（持仓比例5.69%）、格力电器（持仓比例5.11%）、比亚迪（持仓比例4.73%）、启明星辰（持仓比例4.58%）、老板电器（持仓比例4.16%）。
报告期内基金投资策略和运作分析
四季度，随着国内经济企稳预期加强，叠加中美贸易谈判有所进展，A股主要指数均实现上涨，其中：上证综指上涨4.99%，沪深300指数上涨7.39%，创业板指上涨10.48%。从情绪面来看，四季度积极因素偏多——一方面11月和12月宏观经济数据显示国内经济有企稳迹象；另一方面中美贸易谈判达成阶段协议，外需出口有回升的基础。内外部环境边际向好有利于消除经济增长的不确定性。从行业层面来看，中信一级行业中受益于竣工数据向好的建材、家电及受益于5G部署带来景气度上行的电子、传媒板块涨幅靠前；国防军工、商贸零售及电力公用事业板块涨幅靠后。
四季度本基金维持高仓位。本基金持仓结构较为均衡，持有的股票主要分布在金融地产、消费和科技行业。科技方面主要配置受益人工替代趋势的高端制造、景气度上行的网络安全和新能源汽车产业链，金融地产方面主要配置低估值及受益集中度提升的龙头，消费方面主要配置区域性服务业龙头及家电龙头。本基金四季度持仓的品种走势较好，跑赢业绩比较基准。
展望下一年，我们判断内外部环境仍存在一定的不确定性，但国内经济增速仍将维持韧性，失速下滑的风险较小；中美贸易摩擦和潜在的经济科技对抗仍存有反复可能，但其对国内经济影响和对情绪面的冲击有望边际减弱；流动性方面虽然猪肉价格导致的CPI上行对宽松预期有所扰动，但国内和全球流动性仍将维持宽松；综上，我们判断2020年A股仍存有结构性机会，护城河较高，竞争优势明显的行业龙头和二线低估的优质公司是较好的配置方向。本基金将围绕上述思路筛选优质个股，力争实现基金资产的增值。
乐居财经讯 孙肃博 8月15日，据上交所，平安不动产有限公司发布2019年公开发行公司债券(第二期)品种一2022年付息公告。
公告显示，平安不动产有限公司2019年公开发行公司债券(第二期)品种二将于2022年8月21日付息，利率为4.3%，每手债券面值1000元，派发利息为43.00元（含税）。
据悉，该期债券简称“19不动06”，发行总额为9.4亿元，期限为7年，附第5年发行人调整票面利率选择权鹤投资者回售选择权。
2月20日，据凤凰网房产披露，有消息人士称平安不动产大裁员，不让做住宅项目了。要求半年裁员50%，之后划给信托或者挑一些人去寿险并全裁。
官网资料显示，平安不动产是《财富》世界500强企业——中国平安保险（集团）股份有限公司下属子公司，为中国平安旗下专业的不动产投资及资产管理平台，业务涵盖开发投资、商业地产、金融产品、产业发展等领域。其业务全国范围内布局东区、南区、大湾区、西区、北区五大区域，深耕数十座城市。
据2020年年度报告显示，2020年全年，平安不动产实现营业收入33.48亿元，同比增长52.32%；期内公司的营业成本为2.42亿元，同比上涨11.04%。平安不动产称，营业收入增加主要系公司项目投资顾问、保理业务和财务顾问业务营收增长所致。
另外，数据显示，2020年，平安不动产的营业利润总额64.1亿元，同比下降10.37%；归属于母公司股东的净利润56.45亿元，同比下降17.33%。
截至2020年末，平安不动产的总资产为1054.30亿元，较2019年的864.76亿元增长21.92%；总负债为570.57亿元，同比增长15.92%，其中短期借款为31.18亿元，应付账款为1.22亿元，一年内到期的长期借款为8.41亿元，一年内到期的非流动负债为97.57亿元，其他流动负债17.58亿元；长期借款为69.92亿元；应付债券217.8亿元。
值得一提的是，平安不动产此前迎来一波管理层的变动。
1月26日，平安不动产有限公司发布《董事长、董事、总经理及监事发生变动的公告》，正式宣布蒋达强出任平安不动产董事长。
按照公告信息，现年64岁的鲁贵卿因工作原因，不再担任平安不动产第六届董事会董事、董事长及法定代表人职务，由46岁的蒋达强接任公司董事长及公司法定代表人。
此外，公告还宣布，聘任唐本胜出任平安不动产总经理，蒋达强则不再担任该职务；朱政坚因工作原因不再担任公司联席总经理职务；徐凯因工作调动原因辞去公司副总经理职务。平安不动产董事陈宁也因工作原因不再担任平安不动产第六届董事会董事，由蒋达强和李佩锋出任公司董事。
此番出任平安不动产董事长是蒋达强在2021年3月正式转战平安不动产后的再次履新。
2021年3月15日，平安不动产发布《平安不动产有限公司关于总经理发生变动的公告》，正式聘任蒋达强为公司总经理。而在这之前，蒋达强任职于弘阳集团。
公开资料显示，蒋达强自2018年3月加入弘阳集团担任执行总裁，负责弘阳集团的战略性投资管理以及客户服务，于2019年1月起任总裁，负责弘阳集团经营管理工作。此外，蒋达强自2018年3月起，一直任上市公司弘阳地产非执行董事；其于2020年3月获委任为另一上市平台弘阳服务集团有限公司的非执行董事。
去年2月26日，弘阳地产集团有限公司（01996.HK）发布的公告显示，由于个人事业发展原因，蒋达强已辞任公司非执行董事及董事会审核委员会成员，自2021年2月26日起生效。蒋达强辞任后不会于本集团持有任何职位。
公开信息显示，现年46岁的蒋达强于房地产及商业地产开发及业务发展拥有逾16年之经验。在加入弘阳集团前，其曾先后在华润（集团）有限公司、和记黄埔地产集团、中粮置地大悦城、旭辉集团股份有限公司任职，曾担任旭辉集团股份有限公司副总裁、弘阳集团有限公司集团总裁。
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