国策评估，国策评估广州公司
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国策视点||2022年4月深圳住宅市场月报
国策研究 国策评估 2022-05-18 10:00 发表于广东
一、市场资讯1、宏观资讯4月15日，国家统计局发布了2022年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中深圳市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，二手住宅环比下降0.3%。4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。在“完善住房领域金融服务”一项中，再次明确坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。并要求围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会。会议强调，金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。4月19日，国家统计局发布数据，一季度房地产业GDP同比下降2%，住宿和餐饮业GDP同比下降0.3%，金融业GDP同比增长5.1%，信息传输、软件和信息技术服务业GDP同比增长10.8%。4月25日，人民银行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5300亿元，同时以利率招标方式开展了100亿元逆回购操作。2、地方资讯4月29日，深圳市2022年首批集中供地8宗全部成交，溢价率均达到15%，其中5宗地块进入摇号环节。深圳本次土拍现场吸引华润、中海、保利、招商、华发、万科、金地、越秀、卓越、深业、安居等近20家房企参与竞拍。从短期来看，土地结构和竞拍规则或将会持续优化，拿地门槛、竞拍规则、销售限制等都将进一步调整，在利润空间上进一步激发企业拿地意愿，提振企业的拿地信心。
二、住宅市场
1.一手房市场
（1）供应分析
2022年4月深圳市一手房新增4990套，环比上涨315%，新增面积43.38万㎡，环比上涨300%。
（2）成交分析
从成交量来看，2022年4月深圳市一手房成交2851套，环比下降0.28%，同比下降18.59%；一手房成交面积29.35万㎡，环比下降4.52%，同比下降16.90%。
深圳市近一年一手房成交走势图
从区域上看，4月深圳各行政区一手房成交量环比有涨有跌，其中大鹏新区和龙华区涨幅较大，分别上涨375%和166.2%，宝安区环比下降最大，降幅为59.1%。
2022年4月深圳市各行政区一手房成交量环比走势图
4月，南山区和龙华区是主力成交区域。南山区共成交700套，占全年市场较量的24.55%，临海揽山御园、深铁懿府、弘基南城小筑等是主力成交楼盘；龙华区共成交607套，占全市成交量的21.29%，万科启城家园、卓越柏奕府、御景华府、万福花园等是主力成交楼盘。福田区、盐田区、大鹏新区以及深汕合作区成交量均低于100套。
2022年4月深圳市各行政区一手房成交走势图
从户型上看，以刚需和改善型户型为主，4月份90㎡以下成交826套，成交面积为6.31万㎡；90~144㎡成交1909套，成交面积为20.46万㎡；144㎡以上成交116套，成交面积为2.57万㎡。
2. 二手房市场
2022年4月深圳市二手房成交1860套，环比上涨66.52%，同比下降61.86%；二手房成交面积17.63万㎡，环比上涨70.65%，同比下降59.94%。
深圳市近一年二手房成交走势图
从区域上看，4月份全市各行政区二手房成交量环比均上涨。其中龙岗区涨幅最大，涨幅为84.60%。
2022年4月深圳市各行政区二手房成交量环比走势图
从成交量来看4月份龙岗区以成交量517套位列第一，盐田区成交量最低，仅51套，也是唯一一个成交量低于100套的区域。（下面两图中“宝安”数据包含龙华及光明，“龙岗”数据包含坪山及大鹏）
2022年4月深圳市各行政区二手房成交走势图
三、总结4月份新房市场供给量环比涨幅较大，但成交情况与3月份基本持平，去化周期继续走高。二手房市场成交量较前两个月涨幅较大，但成交量依旧低于2000套，二手房成交价格持续走低，市场活跃度依旧较低。（国策深圳 韩苏毅）
7月4日飞科电器（603868）涨10.00%，收盘报87.47元，换手率0.42%，成交量1.83万手，成交额1.52亿元。资金流向数据方面，7月4日主力资金净流入1760.72万元，游资资金净流入1215.06万元，散户资金净流出2975.79万元。融资融券方面近5日融资净流出204.03万，融资余额减少；融券净流入0.27万，融券余额增加。
重仓飞科电器的前十大公募基金
该股最近90天内共有14家机构给出评级，买入评级7家，增持评级7家；过去90天内机构目标均价为64.67。
根据2022Q1季报公募基金重仓股数据，重仓该股的公募基金共9家，其中持有数量最多的公募基金为国富潜力组合混合A。国富潜力组合混合A目前规模为32.22亿元，最新净值1.359（7月1日），较上一交易日下跌0.44%，近一年下跌5.56%。该公募基金现任基金经理为徐荔蓉。徐荔蓉在任的基金产品包括:国富中国收益混合，管理时间为2010年9月30日至今，期间收益率为246.31%；国富研究精选混合，管理时间为2012年5月22日至今，期间收益率为234.1%；国富价值成长一年持有期混合A，管理时间为2020年11月4日至今，期间收益率为13.78%。
国富潜力组合混合A的前十大重仓股
自2020年《证券法》将证券资产评估由行政审批调整为备案管理以来，证券评估机构数量大幅增长。截至2021年4月30日，证券评估机构达到160家，较2019年末增加90家，增幅为128.57%。证券评估机构分布于24个省、市（直辖市或计划单列市），其中，北京仍是证券评估机构注册地最多的地区，共60家，较上年增加25家；深圳从上年的3家增加到21家，位居第二；上海从7家增加到13家。随着证券评估机构数量大幅增长，证券评估机构2020年度收入总额达到92.19亿元。
根据《资产评估机构综合评价办法》（中评协〔2016〕7号）和《关于上报2021年资产评估机构综合评价有关数据的通知》（中评协〔2021〕8号），中国资产评估协会开展了2021年资产评估机构综合评价工作。2021 年资产评估机构综合评价年资产评估业务收入前百家机构名单
2021年评估机构100强
2021年评估机构100强
其中评估前30强
1、中联资产评估集团有限公司，2020年收入9.57 亿元
2、北京中企华资产评估有限责任公司，2020年收入5.99 亿元
3、北京天健兴业资产评估有限公司，2020年收入3.99 亿元
4、上海东洲资产评估有限公司，2020年收入3.42 亿元
5、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司，2020年收入3.27 亿元
6、银信资产评估有限公司，2020年收入3.24 亿元
7、中瑞世联资产评估集团有限公司，2020年收入3.22 亿元
8、上海立信资产评估有限公司，2020年收入2.93 亿元
9、北京北方亚事资产评估事务所(特殊普通合伙)，2020年收入2.63 亿元
10、中和资产评估有限公司，2020年收入2.57 亿元
11、国众联资产评估土地房地产估价有限公司，2020年收入2.36 亿元
12、北京中同华资产评估有限公司，2020年收入2.20 亿元
13、沃克森(北京)国际资产评估有限公司，2020年收入2.00 亿元
14、北京国融兴华资产评估有限责任公司，2020年收入1.91 亿元
15、中水致远资产评估有限公司，2020年收入1.91 亿元
16、中瑞国际房地产土地资产评估有限公司，2020年收入1.57 亿元
17、上海德勤资产评估有限公司，2020年收入1.47 亿元
18、中通诚资产评估有限公司，2020年收入1.41 亿元
19、坤元资产评估有限公司，2020年收入1.40 亿元
20、开元资产评估有限公司，2020年收入1.31 亿元
21、正衡房地产资产评估有限公司，2020年收入1.25 亿元
22、北京中天华资产评估有限责任公司，2020年收入1.25 亿元
23、北京华亚正信资产评估有限公司，2020年收入1.20 亿元
24、北京卓信大华资产评估有限公司，2020年收入1.16 亿元
25、深圳市国策房地产土地估价有限公司，2020年收入1.06 亿元
26、北京仁达房地产土地资产评估有限公司，2020年收入1.06 亿元
27、建银(浙江)房地产土地资产评估有限公司，2020年收入1.03 亿元
28、上海申威资产评估有限公司，2020年收入1.02 亿元
29、江苏华信资产评估有限公司，2020年收入0.89 亿元
30、广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司，2020年收入0.88 亿元
东莞大朗镇六宗工业用地及地上十三栋建筑物被法院拍卖，3.286亿元成交。被执行人东莞市大朗鑫源织造厂（简称鑫源织造厂）股东认为法院委托的评估公司评估不合理，之前村里委托的评估公司评出是30多亿元，而法院委托的评估公司却只评出3亿多元，相差近10倍。评估报告对涉案地块可能变更用途的情况和相关文件均没有提及。
鑫源织造厂在司法拍卖成交约十天后提出执行异议，对此，东莞中院组成合议庭对鑫源织造厂提出的执行异议依法进行审查。经审查，2019年12月30日，东莞中院驳回其提出的异议。东莞中院表示，如不服裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。律师表示，现行法律规范尚不完善，本案执行异议的审理结果将成为同类争议处理的一个范例。
3.286亿元拍走171亩土地
2019年7月4日，大朗鑫源织造厂171亩地被挂在了淘宝的司法拍卖上，有7人参与报名，评估价是371438074元，起拍价是261000000元，总共拍了46次，最后被竞买号k831即东莞市基富易城市更新投资有限公司以328600000元拍下。
法院在淘宝的司法拍卖挂出来的价格把东莞市大朗鑫源织造厂的股东们吓了一跳。这跟村里委托的评估公司给出的价格相差近10倍。鑫源织造厂在向东莞中院提交的书面意见中指出，评估机构深圳市国策房地产土地估价有限公司（简称国策公司）没有按照《房地产估价规范》的相关规定搜集估价所需资料，本案中估价对象所在地区规划变更，由工业用地变更为居住用地，这一资料可以通过互联网等公开渠道收集，也可以向规划主管部门查询，国策公司违反《房地产估价规范》相关规定，未进行该项资料收集工作，导致上述对估价对象房地产价值和价格有重大影响的资料未能作为评估依据，属于评估程序严重违法。
深圳市国策房地产土地估价有限公司给出的房产估价报告显示，评估的土地属于工业用途，报告中确实未提及土地已经变更为为二类居住用地。
南都
两评估公司估价相差近10倍
深圳市国策房地产土地估价有限公司给出的房产估价报告中显示，六个地块都是以工业用地的价格评估的，土地单价是每平方3000元。总估价是3.7亿元人民币，按照最后拍出的价格，每亩是192万元，总价还才3.1亿元。南都
事实上，在没有被法院拍卖之前，竹山村委就有意与东莞市大朗鑫源织造厂共同合作开发这块地。2019年4月，东莞市大朗镇竹山股份经济联合委托广东致信资产评估房地产土地估价有限公司对东莞市大朗鑫源织造厂的土地进行评估，该公司给出了 （与） 深圳市国策房地产土地估价有限公司截然不同的结果，评估总值超过人民币31亿元。
报告指出，这个评估结论依据委托方反映的对评估基准日评估对象在目前实际规划用途以及考虑规划条件下最高最最优的假设前提下市场价值的反映。结论是建立在待估宗地按照东莞市大朗镇高竹片区控制性详细规划”规划为二类居住用地，规划容积率为2.0，计算容积率面积均为住宅用途，且可按“东莞市人民政府关于印发《东莞市”三旧“改造地价计收和分配办法（实行）的通知”，在目前国土登记仍为工业用途的情况下按规定补缴土地出让金后可正式变更登记为住宅用地的前提下成立。如果评估报告有效期内，所涉及的土地使用权规划发生变化，哪怕是℡☎联系：小变化也会本评估报告结论产生严重影响，届时本评估结论失效。
对比两个评估公司给出的报告，广东致信资产评估房地产土地估价有限公司的内容明显更详细，也将各种实际情况纳入考虑。法院委托的评估公司只是按照房产证证上“工业用途”就给出了工业用地的评估价格。
评估公司
2019年12月24日，南都
王建平指出，本次估价为房地产估价，而非土地使用权估价。因估价对象中有9栋建筑物未提供相关权属资料，且工业房地产通常缺少市场交易案例，一般不具备采用比较法估价的条件。
在深圳市国策房地产土地估价有限公司给法院递交的异议复函里也答复了相关疑问，复函里还指出，异议人未在约定的十日内对本报告提出异议及申请复议，视为认可报告内容。
南都
鑫源织造厂
法院送达回证显示, 鑫源织造厂在2018年9月26日签收了房地产评估报告。对于收到评估报告后，未及时向法院递交异议的问题，鑫源织造厂表示，确认当时聘请了律师，是由律师签收的。对于未及时提出异议的问题，鑫源织造厂解释，工厂收到评估报告之后，有通知代理律师要向法院提出异议，但律师因故未递交。
关于执行法院2019年7月26日查询该地块仍登记为工业用地，鑫源织造厂表示，没有异议。但鑫源织造厂认为，执行法院本应在评估前查明该地块登记情况，同时也要查明该地块规划用途变更为居住用地，与登记用途不一致的情况。其次，即使该地块登记用途仍为工业用途，但因规划用途已变更，其价值已有大幅增长。
鑫源织造厂认为，规划变更导致土地价值上升，这是房地产行业公知的事实。工业用地在被政府规划确定变更为居住用地之后，即使土地证上的用途还没有变更，那只是一个变更流程和补交一定出让金税金等程序而已的事了，而按照目前关于东莞市住房的政府出让土地的最低楼面价是约16000元/平方米，该地块170亩约113390平方米，容积率按东莞市居住类最低2.5来计算（一般情况高些都可去到3.5），该地块最低市场价都值45亿元。
东莞自然资源局
对于两个评估公司给同一资产给出相差近10倍的估价的问题。东莞自然资源局表示，根据《中华人民共和国资产评估发》第二条和《中华人民共和国国家标准房地产估价范围》第2条估价原则，资产评估是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，房地产的市场价值评估，以资产处置为目的的评估，根据合法原则，应以不动产实际情况为依据进行权益评估。
对于规划用途已变更，涉案土地是否可以变更为居住用地的问题。东莞自然资源局解释，根据有关规定，“对于以划拨或出让土地改变土地用途为经营性用地的（按照“三旧”改造政策可以协议出让的用地除外），由市、县人民政府收回土地使用权后依法重新公开供应，并根据相关地价评估规程对原受让方给予相应补偿”的规定，涉案土地使用权不能直接变更为居住用地。
相关法律法规也明确规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：应当补缴的土地出让金额＝批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格。
行业人士
对于东莞市大朗鑫源织造厂拍卖报告的问题，对照《房地产估价规范》相关规定，行业人士黄先生指出，评估房地产的市场价值应遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。当估价对象已做了某种利用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明。
2013年8月由东莞市城乡规划局发的《关于东莞市大朗镇高竹片区控制性详细规划的批后告示（东规告[2013]328号）》中东莞市大朗鑫源织造厂房地产所在地块的规划用途为二类居住用地。虽然东莞市大朗鑫源织造厂房地产的国有土地使用证和房地产权证的用途均为工业，但东莞市大朗鑫源织造厂可根据相关的规划用途申请变更土地用途，符合上述改变用途前提或重新开发前提。与深圳市国策房地产土地估价有限公司出具的《深国策评字DG[2018]090011SF房地产估价报告》对东莞市大朗鑫源织造厂房地产可能变更用途的情况和相关文件均没有提及，对于如何遵循最高最佳利用原则也没有具体的描述。因此该报告违反了《房地产估价规范》的相关规定。
同时，该报告并没有对相关估价方法进行适用性分析，也没有对选用的方法取舍予以说明并陈述理由，特别是对没有采取市场法予以说明并陈述理由。
黄先生还指出，估价报告中应充分描述说明估价对象状况，包括估价对象的区位状况、实物状况和权益状况。报告对东莞市大朗鑫源织造厂房地产可能变更用途的情况和相关文件均没有提及。因此该报告违反了《房地产估价规范》的相关规定。
律师
对于此案，北京市盈科（广州）律师事务所李鲜华律师表示，在民事案件执行程序中，评估公司扮演着十分重要的角色，其评估结论对当事人利益影响重大。但是，在评估程序中如何衡平申请执行人、被执行人以及被处置财产买受人等各方利益，对评估结果有异议时当事人如何获得充分的权利救济，从而保障当事人的合法权益，现行法律规范尚不完善。
根据最高人民法院相关规定，当事人对评估结果提出异议，人民法院主要审查评估机构是否具有资质，评估程序是否严重违法。本案中两个评估公司对同一标的物评估结论差别巨大，被执行人就评估结果提出异议后人民法院是如何处理的，本案执行异议的审理结果将成为同类争议处理的一个范例，值得关注。
东莞中院
2019年12月24日，南方都市报
该负责人还表示，选择评估公司的程序合法合理，评估公司是由双方委托代理人现场参与摇珠确定，并有纪检工作人员现场监督；广东致信资产评估房地产土地估价有限公司作出的31亿的评估报告是按照住宅用地性质进行评估的，而目前涉案土地性质为工业用地，被执行人对变更土地性质的政策理解有误，按照现有政策，被执行人无法自行申请变更为住宅用地性质。评估只是一个拍卖前置程序，并不影响最后在淘宝上的公开拍卖的成交价格，成交价格是由市场决定的。如果被执行人对拍卖结果有异议，可以按照法定程序提出异议复议程序予以救济。
2019年12月3日，东莞中级人民法院就给东莞市大朗鑫源织造厂发出了执行异议案件受理通知书，通知书上显示，经审查，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，决定立案审查。东莞中院组成合议庭对此案进行审查，要求东莞市大朗鑫源织造厂补充相关材料。
2019年12月19日下午3点，东莞中级人民法院第十八法庭举行公开听证。在庭上，东莞市大朗鑫源织造厂向法院举证，评估公司评估程序违法，首先是未按规定程序收集估价所需资料违法。其次则是选用估价方法程序违法。《房地产估价报告》对于估价对象登记用途、规划用途之间不一致的处理错误。东莞市大朗鑫源织造厂认为，评估程序严重违法，评估方式违反估价原则，估价结果严重不实，报告形式存在重大瑕疵，应当准许重新评估。同时，依据该报告进行的拍卖不具有合法性，拍卖应当予以撤销。
申请执行人则认为，评估合理合法。因为登记信息显示，拍卖地块仍为工业用途，土地权利人从未对涉案的土地进行变更。依据相关条例，土地使用人需要改变土地用途、面积和年期的，必须经过国土、规划管理部门同意，并报原批准用地的人民政府批准。需要重新补交土地出让金，并办理土地登记。
对于权利人有无申请办理涉案土地的规划变更手续，鑫源织造厂事后解释，没有申请办理该土地的规划变更手续，因为当时该土地抵押在银行那里，该土地的所有产权证原件都存放在银行，导致无法办理变更。
他山之石
法院在处置被执行人的财产时，大部分案件都是采用委托评估的方式进行估价。2018年9月1日正式施行的《最高人民法院关于确定财产处置参考价若干问题的规定》，明确提出“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”
2018年9月13日，崇州法院首次通过当事人议价方式，确定了一处在京东司法拍卖平台拍卖的商业用房的起拍价。崇州法院原本通过大数据网络询价，初步确定该房屋起拍价为110万，但被执行人认为估价过低，不同意按此价卖出，后来在承办法官的主持下，申请执行人和被申请人双方通过协商议价，最终确定了120万的起拍价。
采写：南都
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