中国reits基金有哪些(300147香雪制药股吧)
中国reits基金有哪些(300147香雪制药股吧)
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今天，首批9只基础设施公募REITs正式开售！
自产品获批以来，基础设施公募REITs的项目进展都备受各界关注，而在上周网下发售时，更是有项目获得机构超过15倍的超额认购，足见其魅力。
那么，对于普通投资者来说，是否要参与到首批公募REITs的认购？今日开启认购的有哪些项目？如果要认购又有哪些渠道可以交易？
（）
一、公募REITs是什么？
REITs即不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs被分为公募REITs与私募REITs。对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。
简单来说，REITs投向的并不是大家熟悉的股票、债券，而是不动产，并且是经过特殊处理（即资产证券化，ABS）之后的不动产。因此，在产品结构上，REITs并不是直接在房地产市场上买下一栋楼、拥有这栋楼的主权，而是买下这栋楼发行的ABS产品，ABS产品***持有这栋楼，然后REITs也就持有了这栋楼。
根据目前各家基金公司的产品说明，REITs成立后之后，基金80%以上的资产都将投资于ABS之上，穿透取得基础设施项目完全所有权。因此，REITs的收益也来自于这些不动产管理运作得到的收入，比如租金、费用等等；越稳定、越赚钱的不动产项目肯定会带来更好的回报。
二、首批9只基础设施公募REITs有哪些？
首批公募REITs涉及公路用地、公共设施用地、仓储用地。进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类（永续类）和经营权类（非永续类），这两类REITs产品的预期投资收益构成存在明显差异。
进一步分类看，这9只公募REITs可大致分为产权类（永续类）和经营权类（非永续类），据分析人士指出，这两类REITs产品的预期投资收益构成存在明显差异。
1、对于仓储物流、产业园区等产权类REITs，其初始股息收益率可能不超过5%，但未来租金的现金流大概率将带来底层资产价值的波动，从而影响收益；资产到期市场化处理。
2、包括高速公路在内的经营权类REITs则以股息收益为主，其经营权价值将逐年递减直至终值归零，因而增值收益的体现可能不明显。
虽然两者都是权益类公募REITs，但经营权类REITs更接近债，而产权类REITs的股性特征相对更强，其收益特性预计将介于传统股债之间，与国际市场上的REITs产品也更为接近。
首批公募REITs项目发售情况。
三、要不要买？
公募REITs的收益包括以下两部分：
1、高比例分红。基础设施公募REITs产品采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似债券的派息，表现出债性特点，但强制分红并不等同于债券的固定利息回报。
2、交易差价。基础设施公募REITs采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后的涨跌幅限制为10%。
中金公司认为，公募REITs的投资价值主要体现在两个方面，一是网友分享认购的打新收益，二是长期持有的配置收益。
据中金公司预测，考虑到基金上市的周期相比于股票可能更长、项目数量目前仍不多、全额缴款资金效率较低、认购中签率可能不高、REITs估值体系稳定缺乏上涨弹性、封闭式基金可能存在流动性折价等多方面因素，参与REITs打新套利收益的吸引力可能并不如股票打新大，据其测算，若基金在缴款后20天上市卖出，中签率为5%，首日涨幅为5-10%，则REITs打新的年化收益率在4.6%-9.1%左右。
从长期持有的配置收益角度看，中金公司认为，随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间收益风险特征、和传统资产的低相关性、稳定的分红率等优势，将获得国内FOF、银行理财、固收+产品等资金的青睐，建议投资者关注其长期配置机会。
值得一提的是，由于这些基金是封闭式基金，存续期最短的张江REIT、浙江杭徽均为20年，而存续期最长的广河高速REIT，存续期为99年。因此如果是通过场外认购的话，到时如果想卖出，还不能直接赎回，只能转到场内进行买卖，而在转换时，有可能碰到折溢价的情况。
此外，虽然REITs是一种比较稳健的产品，但它依然是基金，只要是交易性产品，就有其“股性”的一面，就可能会受到供求关系、市场预期以及运作项目收益等多重因素影响而产生价格波动。
有研究机构认为，考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格会出现波动。建议投资者理性看待首批上市公募REITs的投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。
那谁最适合持有公募REITs呢？应该说，这类产品整体上还是偏向于风险偏好较低，同时又能长期持有，或是可以把它当作是自己组合、资产配置一部分的投资者。
四、怎么买？
首先来看发售方式。公募REITs分为网上和网下发售，网下投资者要求是专业的机构投资者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资者参与。
对于中小投资者来说，购买公募REITs可通过场外直销及代销机构认购，也可通过券商走场内认购的渠道。投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户；投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。
通过交易股票的证券账户进行购买，要先到券商进行开户，由于这9只公募REITs分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，一般来说，在券商开户时都会同时开通。
在此需要特别说明的是，券商开户往往需要1天的时间，因为投资者当日开户是无法认购的。
当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购买权限并签署风险揭示书，这个一般在券商APP的权限开通栏目里面。
当权限开通之后，有的券商是在\"交易所基金申赎\"界面提交认购申请，如果没找到入口的话，也可以直接通过搜索代码认购。
五、具体认购时间是？
根据基金发售公告，张江REIT、盐港REIT、首钢绿能、广州广河、蛇口产园等5只公募REITs面向公众投资者的募集时间只有5月31日-6月1日短短两天；浙江杭徽、东吴苏园、普洛斯、首创水务等4只公募REITs面向公众投资者的募集时间有3天，为5月31日至6月2日。
但此前机构认购的情况异常火爆，平均有效认购倍数超过7倍，留给个人投资者的配售比例普遍只剩15%到20%。多家券商预计，5月31日正式对公众投资者发售的部分份额，届时很有可能将出现“一份难求”的情况，因而募集期或提前结束。
六、最低认购金额是多少？
深交所的场内认购是以1000份为最低认购门槛，上交所的场内认购多数是以1000元为最低认购门槛。而每只公募REITs的场外最低认购门槛不太一样，有最低100元的，也有最低1000元的。
首批基础设施公募REITs公众投资者认购门槛。
七、基金费率是多少？
费率方面，公募REITs的认购费率不高，低于100万（或1000万）的认购费率在0.5%-0.6%，明显低于权益类基金，与债券基金相仿。管理费方面，除博时招商蛇口产业园REIT为固定费率0.3%/年，其余8只采用固定费率加浮动费率组合的模式，浮动费率与基金业绩相挂钩。
八、公募REITs配售也需要“摇号”吗？
在5月31日当天，即首批公募REITs募集期首日，如果公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售，同时公众发售部分的募集期将提前结束。
这也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿元，却在募集期首日有100亿元认购规模的话，则每名投资者均能买到其认购规模的1/10。这与新股网上申购采用的“摇号”制有显著不同。
九、怎么卖掉？
基础设施公募REITs采用封闭式的方式运作，封闭期限较长，且封闭期内不办理申购与赎回业务，但是封闭期内会上市交易，上市后，投资者可通过证券交易所进行投资交易。
基础设施基金上市后，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。
香雪制药(300147.SZ)披露2021年年度报告，报告期公司实现营收29.71亿元，同比下降3.3%;归母净利润亏损6.88亿元，同比由盈转亏;扣非净利润亏损7.31亿元，同比由盈转亏;基本每股收益-1.04元。
报告期业绩亏损主要受疫情、医药政策、市场竞争、计提减值准备、财务费用等综合因素影响。在疫情和医药政策的双重影响下，医药行业迎来了挑战和机遇。一方面，受新冠肺炎疫情影响医药企业面临原材料采购、生产组织、物流配送等方面困难;另一方面，医保控费、两票制、取消以药养医、控制药占比、辅助用药重点监控、限制使用中药注射剂等政策对中药行业短期之内产生一定负面影响。相关政府部门先后出台了“带量采购”、医保目录动态调整机制及“国谈”、“两票制”等政策，引导企业降低药品价格。医药卫生体制改革不断深化，医药行业逐渐从高速发展向高质量发展转型，医药制造企业面临严峻挑战。
中国证券报
6月15日晚间，首批9只基础设施公募REITs产品陆续发布上市交易公告书，将于6月21日上市。
需要注意的是，基础设施公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制，同时每只产品选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务，以完善二级市场流动性机制。
据悉，公募REITs产品上市初期，交易所将重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为。投资者需树立风险意识，秉持价值投资、长期投资理念，依法合规参与交易。
首批公募REITs6月21日上市
首批公募REITs共9只，将于6月21日上市。其中沪市5只，分别为普洛斯、东吴苏园、张江REIT、浙江杭徽、首创水务，项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。
深市4只，分别为首钢绿能、盐港REIT、蛇口产园、广州广河，底层基础设施项目位于京津冀和粤港澳两大一体化发展重点区域，覆盖垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等四大主流基础设施领域。
9只公募REITs基本情况
从此前基金募集情况看，投资者对REITs产品的认购热情分化。德邦证券策略团队指出，9只公募REITs战略配售户数在7-24户，网下认购获配户数在34-106户，公众认购获配户数在9.4万-28万户；战略投资者平均每户配售金额在0.69亿-6亿元，网下投资者平均每户有效认购金额在0.66亿-2亿元，公众投资者平均每户有效认购金额在1.8万-6.4万元。
公众投资者对不同REITs产品的认可度与网下投资者呈现较高一致性，但略偏好高现金分派率的经营权项目。
警惕初期炒作风险
公募REITs是一种全新的投资品类，投资者需特别注意相关交易规则。
据了解，基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖。
基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。基础设施基金份额上市首日，其即时行情显示的前收盘价为基础设施基金发售价格。基础设施基金涨跌幅限制价格的计算公式为：涨跌幅限制价格=前收盘价×（1±涨跌幅限制比例）。
分析人士指出，整体而言，公募REITs作为在长周期视角下具备相对高确定性的可观内部收益率潜力的新金融产品，对投资者具有较强吸引力。但考虑到目前投资者对于公募REITs产品形态和投资逻辑的熟悉度整体仍不算高，不排除公募REITs上市后交易表现因各方的认知差异呈现一定波动。
对于首批公募REITs产品，尚难判断上市后基金价格会否因何种外部因素呈现整体性大幅上升或下挫，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。
就风险而言，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。
上述分析人士指出，对于公众投资者来说，炒公募REITs“一夜暴富”的心态不可取。基础设施REITs是国际通行的配置资产，是典型的中等收益、中等风险金融产品。从国际经验看，基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。
维护公募REITs市场长期健康发展
中证君注意到，自5月中旬以来，上交所首批公募REITs产品已按既定工作要求及推进步骤，完成询价、认购等主要发售业务活动。首批基础设施公募REITs投资者类型广泛、结构分散，保险公司、证券公司、产业资本、私募基金及个人投资者均踊跃参与，认购热情较高，起到了良好的示范效应。
据悉，目前上交所首批5只基础设施公募REITs项目的各项上市准备工作已基本就绪。下一步，上交所将在证监会的指导下，全面做好首批项目上市交易、安全运行、风险防控及投资者教育等工作，保障首批项目顺利、稳妥落地。
深交所基础设施公募REITs基金代码区间为180101至180999，按照不同基础设施项目类型细分代码段，便于投资者区分和查询。深交所表示，基金管理人、深交所会员应认真落实投资者适当性管理制度，督促普通投资者在首次购买基础设施公募REITs时签署风险揭示书，了解公募REITs产品结构和风险收益特征，合法合规参与交易，共同维护基础设施公募REITs市场长期健康发展。
下一步，深交所将与市场各方同心协力，扎实推动基础设施REITs稳起步、开好局，努力将公募REITs打造成我国主流金融产品，更好发挥资本市场枢纽功能，支持粤港澳大湾区和先行示范区建设，服务国家经济社会发展全局。
北极星水处理网讯:摘要：开展产业园REITs有利于盘活存量资产。分析产业园REITs收益的关键风险因素，梳理相应的关键风险指标，关键风险指标分两级，采用定量方法分析其对产业园REITs未来收益的影响情况，指出应持十分审慎的态度对预期未来出租率进行估计、长期投资的方式可帮助投资者控制价格回报方面的波动。
【作者简介】
杜妍慧，女，生于1998年，山西人，博士研究生，研究方向：政府和社会资本合作（PPP）、基础设施投融资。
伍迪（通讯作者），男，生于1988年，黑龙江大庆人，博士，高级工程师，副研究员，研究方向：政府和社会资本合作（PPP）、基础设施投融资。
王守清，男，生于1963年，福建人，博士，教授，清华大学PPP研究中心首席专家，研究方向：政府和社会资本合作（PPP）。
1.引言
不动产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrust)是基础设施证券化的重要手段，具有流动性强、现金回报稳定等特点[1]。在中国，经历了几个阶段对REITs的摸索后，2021年6月21日，首批9支基础设施公募REITs产品在沪深交易所敲钟上市，其中，有3支REITs的基础资产为产业园区，如表1所示。
产业园是城市产业结构的重要构成部分，截至2020年底，全国共有218家国家级经济开发区和169家国家级高新区，其生产总值是国民生产总值的重要组成部分。行业性质方面，产业园区属于重要的基础设施，推出相应的REITs可以盘活存量资产；同时，必须注意防范相关金融风险，尤其对公募REITs更要注重保护公众投资者利益。因此，在我国公募REITs正式起步的当下，有必要及时理清产业园REITs的收益风险特征。
目前，国内相关的学术研究较多地讨论了REITs作为一种投资品的资产组合问题，以及“产业园+基金”模式的设计、推广问题，而较少对产业园REITs本身进行系统性讨论。本文尝试系统性地分析产业园REITs收益的关键风险，以此为主管REITs发行的机构、监管REITs运行的机构在筛选项目、监管项目时提供参考，也为投资者的投资决策提供参考；同时也可以帮助拥有较多产业园资产并有意在未来发行产业园REITs的企业筛选适合发行REITs的基础资产，促进其在投资期、建设期、运营期采用适当的策略优化资产。
2.分析框架
REITs分为契约型与公司型两种，我国目前发行的REITs均为契约型REITs[2]，从产品构造流程上来看，构造一个契约型REITs需要[3]：选取合适的基础资产；对基础资产在权益结构等方面进行设置，将其设计成一个合规投资品；向投资者发行，投资者在二级市场上进行交易。基于此，可以建立产业园REITs收益的关键风险因素的分析框架如表2。
如表2所示，分别从文献中梳理产业园资产运营方面、REITs产品结构方面、二级市场方面会影响收益的因素，再进行整合提炼，可以得到产业园REITs收益的关键风险因素。
关于资产运营方面会影响收益的因素，现有研究一般从外部风险和内部风险两方面来讨论。在外部风险方面，主要的风险因素是政策风险、宏观环境风险；在内部风险方面，主要的风险因素是产业集群构建风险、产业园区运营风险、园区内企业发展风险、融资风险等。蒋姣龙（2015）[4]将政策环境、市场环境等列入外部风险，并将产业集群问题视为项目内部重要的异常问题之一。李飒（2014）[5]在宏观层面上讨论了区域经济风险，在内部风险方面强调了品牌与竞争力等涉及具体运营策略及运营方能力的因素。陈俊等（2016）[6]强调了内部风险方面的产业园区的破产风险，指出产业园区的同质化空心化问题。王熙喜（2012）[7]强调了内部风险方面的资金链断裂的融资风险。
关于REITs产品结构方面会影响收益的因素，现有研究比较强调委托代理风险，龙天炜等（2017）[8]系统性地分析了契约型REITs中委托代理关系的类型、特点及相关问题等；伍迪等（2020）[9]强调了原始权益人出售项目资产后可能失去服务升级动力的问题。同时，也有学者指出要关注REITs产品交易结构中相关权益的完整性[10]。
关于二级市场方面会影响收益的因素，叶露（2019）[11]从3方面进行了总结：在宏观经济面，有货币政策、经济增长、通货膨胀等因素；在℡☎联系：观市场层面，有市场风险溢价、投资者情绪等因素；在公司治理层面，有REITs公司的管理结构等因素，但我国目前的公募REITs并不属于公司型，故可不考虑该层面风险。
综上，整理产业园REITs收益的关键风险因素如表3。
3.产业园REITs收益的关键风险指标
在定量评估某个产业园REITs的未来收益时，需要考虑各种风险对其的影响，但是表3中列出的关键风险因素并不能直接量化，因此本节对其进行细化与延伸，以得到更具体的指标用于定量评估REITs的未来收益。
3.1 一级关键风险指标
对各关键风险因素进行细化，可以得到一级关键风险指标，表示单个REITs面临的风险情况，一级关键风险指标应能从REITs的基础资产状况及宏观环境的已有信息、数据中观测得到。依据各关键风险因素的含义，以及学术研究中、实务中对REITs面临风险状况的分析（其中，在实务方面可以参考我国已发行公募产业园REITs的公开文件），可以得到一级关键风险指标如表4所示。
3.2二级关键风险指标
利用一级关键风险指标，可以对单个REITs面临的风险状况进行具体表示，但无法利用它表示关键风险因素对REITs收益的具体影响。在进行REITs收益的估算时，需要对一级指标进行延伸拓展，进一步分析可用于估算的指标，称其为“二级关键风险指标”。对于投资者等REITs相关方来说，根据一级指标表示的REITs风险状况，可以确定二级指标的取值；根据二级指标的取值，可以直接对REITs的收益进行估算。
产业园REITs的收益包括股息收益和价格回报两部分。股息收益来源于REITs的可分配收益，可分配收益来源于经营利润，经营利润等于经营收入扣除经营费用。在我国首批公募产业园REITs的公开文件中，所估计的“预期现金流回报率”即主要表示股息收益部分。根据相关学术研究及实务，租金收入是经营收入中占比最高的部分，以租户为单位进行收取，与出租率、租金水平密切相关[14]。因此，在对产业园REITs的未来股息收益进行估计时，对产业园的未来出租率、未来租金水平做出合理估计是核心内容，而经营费用主要包括管理费用、财务费用、税费等，在我国已发行产业园REITs的公开文件中，一般基于历史情况对其进行稳定运营假设。由此得到“预期未来出租率”（W1）、“预期未来租金增长率”（W2）、“预期未来经营费用”（W3）3个二级关键风险指标，其中，W1、W2的取值主要取决于对A1、A2、B1、B2、B3系列下一级指标的综合考虑；W3的取值主要取决于对B4、B5、B6系列下一级指标的综合考虑。
产业园REITs的价格回报来源于投资者在二级市场上通过买入、卖出REITs而赚取的差价，比较难以估计，在我国首批公募产业园REITs的公开文件中，并未对这部分收益做出定量估计。本文提出二级关键风险指标“预期未来价格回报率波动特征”（W4）表示对价格回报表现的预估，可以基于一级指标“历史价格回报率水平A31”进行确定。
4.二级关键风险指标对产业园REITs未来收益的刻画
在二级指标中，与REITs未来股息收益的估计相对应的是W1、W2、W3，其中，W1是相关学术研究及实务中认为极不稳定、易波动的非常关键的指标，而对W2、W3则一般基于历史情况对施加稳定假设[4][14]；与REITs未来价格回报的估计相对应的是W4，它是估计未来价格回报的核心[13]。因此，本节选取W1、W4两个指标，以案例数据为基础，定量分析二者对产业园REITs未来收益的刻画情况。
4.1预期未来出租率对产业园REITs未来收益的刻画
以张江光大产业园REITs为例，以预期现金流分派率作为敏感性指标，以预期未来出租率变动量作为不确定因素，计算不确定因素对敏感性指标的影响程度。基于所披露的信息，对计算进行必要的简化（如对REITs文件中分类取值的预期年租金增长率采取统一取值、以及忽略管理费用等随出租率的变化等），得到近似的敏感性算式
其中，“基准时点”为2021年1月1日，“预期年租金增长率”统一取3%，“年度”的计数基于基准时点，“预期出租率变动量”指未来出租率偏离该REITs公开文件中原本预期出租率的绝对值，即：原本预期出租率=新的某年度预期出租率。
分析结果如图1所示。
随时间跨度增加，预期出租率的变动量越大，预期现金流分派率的变动量也越大，且预期现金流分派率变动量的量级与该REITs文件中近三年的预测现金流分派率（为4%左右）量级相同。由此得到启示：在评估产业园REITs的风险时，应持十分审慎的态度看待REITs拟发行人对预期未来出租率给出的估计。
4.2预期未来价格回报率波动特征对产业园REITs未来收益的刻画
由于国内并无已有较多历史交易数据的产业园公募REITs，选取美国产业园REITs，基于其历史数据近似描述我国产业园REITs的预期未来价格回报率波动特征。但是美国的REITs是与我国有一定差异，因此该方法下描述的预期未来价格回报率波动特征应与我国实际存在一定偏差。
具体案例方面，选取美国产业园REITs（PSBusiness，下称PSB，1988年成立），PSB自成立以来运营稳定。利用蒙特卡罗模拟方法，基于PSB的历史价格回报数据近似描述产业园REITs的预期未来价格回报率波动特征。
假设在历史上某一个时间点开始，分别对PSB进行期限为6个月、12个月、48个月、96个月的持有投资，有放回抽样模拟1000次，所得结果的统计特征如表5所示。以SP1000表示投资股市的情况，使用同样的方法，对二者的结果进行比较。
根据表5，产业园REITs未来收益中价格回报方面的（近似）特征
（1）价格回报短期内为负的可能性较大（即使把时间放到1年，价格回报为负的概率仍可达到0.25左右）；以SP1000表示的股市投资价格回报为负的概率甚至更小。
（2）随持有期限增加，价格回报趋于稳定（期限为8年时，价格回报小于0的概率已为0）；股市投资价格回报趋于稳定的趋势相对弱。
因此，建议投资者对产业园REITs进行长期持有以应对价格回报波动。
5.结语
本文分析了产业园REITs收益的关键风险因素，以及能够反映关键风险因素水平的关键风险指标，关键风险指标分两级，采用定量方法分析W1预期未来出租率、W5预期未来价格回报率波动特征对产业园REITs未来收益的影响情况，指出：
（1）预期现金流分派率对预期未来出租率较为敏感，投资者应持十分审慎的态度看待REITs拟发行人对预期出租率给出的估计情况。
（2）短期内，产业园REITs价格回报为负的可能性较大；长期内，价格回报将趋于稳定。
据此，本文提出建议：
第一，在评审并监管REITs发行时，监管机构可以参考本文提出的关键风险指标对申报材料内容做出更详细、具体的规定，并重视对预期未来出租率等二级关键风险指标估计情况的评审，从而更好地控制风险。
第二，投资者可采用长期投资策略以控制风险，并且可参考本文提出的关键风险指标对具体投资对象进行选择。
第三，原始权益人、基金管理人等可参考本文提出的关键风险指标筛选适合发行REITs的项目，有针对性地优化资产，并在申报时有针对性地回应重点问题。
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