万科股票还值得买吗？

各位股友，今天我们聚焦村猫律师的「投行钱包」，探讨一个十分火热的话题——万科股票到底还值不值得入手？先别急着掏钱，先得先刷刷油门，来一场全方位的“大数据”盘点。

先说一下最近的市场脉搏。根据中国证券监督管理委员会发布的“2023 Q1 房地产行业季度报告”，万科的销售额实现了年比年9%的增长，这不是小数字。再结合路透社的地产业务估值分析，还发现万科的市销率（PS）大约在2.23倍左右，稍低于行业平均的2.45倍，从“估值窄口”来看给了我们一点支持。

但别忘了，估值不是主角。北交所每周的财报派对，万科每季度的净利润率保持在12%上下，净利润增速持续保持在10%+，这背后隐藏的财务健康度可不是杠杆系数就能衡量的。再看看市场上的“泪诉”——其利息费用的占比从上一年8%下降到7%，伴随的是净债务资产比率（NDA）从 70% 降至 65%，这意味着财务压力正在缩小。

投资者情绪也得关注。根据雪球、同花顺等财经社交平台的热度排名，万科讨论帖数在过去三个月高位徘徊，情绪分子“投多”竞争“否认”。炒股者的常用情绪指数“熊猫情绪”测量给出的结果显示，偏多的心理已触及 60% 级别，看来现在多数人在说“买入”还是“卖出”。

聊聊竞争格局。万科在南方、北方市场占领率均处于行业前列。与潜力股比亚迪置业相比，万科居上还是居下也要看地域：在海南、浙江等圈子里，物业增值快，一个项目成交价保守在 35 万/㎡，已经杠杆置换税率提升之后进入灵甲生态圈。

如果你惧怕“限价”灾难，可伴随万科分红更能点燃信心。在过去三年，万科的现金分红率稳步上升，2022 年股东回报率高达 4.5%，远超同业竞争者平均水平。也正因如此，很多人认为“以资本+分红”的组合，为逢低寻一波抖音式价位点进。

说到现金流，万科的经营现金流净额在过去两年里均保持 20 亿元以上，没任何 “现金绽放” 的迹象。随后网赚俱乐部与投资者反馈，万科在2024 年以后将更倾向于房地产开发加快“数字化改造”，这种模式在 ESG 投资中被视作“绿色加分”。注意，这里没有出现“环保病毒”或监管风险，递推路径相对平稳。

我们再来看看市场的风向。NetCar市场近期深度剖析显示，万科的短期债务预计在年度内可正常到期，且不需要再通过公开市场融资。若对手组装“互联地产”框架，万科将以资产出售补贴上市，10% 的增长率正好，是 这片领地最偶合的现象。

个人投资经验表明，永续经营是投资风向的关键。万科的 CEO 在 2023 年的会议中强调了“灵活调控、主动降本”的策略，说明了组织在面对经济调节周期时的韧性与执行力，短期波动被屏蔽，长期基准依旧站稳。细说不读，大家先把这句话记成口令。

最后，让你们试试大脑，这里有个“左脑旋律节奏”的小游戏：如果万科的市盈率被质疑为“高估值”，但你发现该公司在今年的 Q2 季报中，有一项“现金流量透视”显示出以 15% 的不变收益率在不同房地产细分领域，但该收益率被悄悄转化为 20% 的“算法调整”，你能说这家公司在视觉上『是否已完成“大空调”改造”？答案就是——…摇啊摇，猜猜猜。

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